No âmbito do direito imobiliário brasileiro, um dos termos frequentemente mal interpretado ou pronunciado incorretamente é a "usucapião".
Comumente ouvido como “uso campeão” ou “urso capião”, é fundamental esclarecer o termo correto e o que ele realmente significa.
Usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de bens, principalmente imóveis, através da posse prolongada e incontestada.
Esse mecanismo está fundamentado no Código Civil Brasileiro e até em nossa Constituição Federal, visando a regularização fundiária e a concretização da função social da propriedade.
Existem diferentes tipos de usucapião, cada um com seus requisitos específicos e aplicabilidades distintas, que são essenciais para advogados, estudantes de direito e qualquer pessoa interessada em direitos de propriedade.
Usucapião Extraordinária
Conforme o artigo 1.238 do Código Civil, a usucapião extraordinária pode ser reivindicada após 15 anos de posse contínua e pacífica, sem que o proprietário original ou outros interessados contestem.
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Este período pode ser reduzido para 10 anos se, durante esse tempo, o possuidor tiver no imóvel sua moradia habitual, ou se tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
A usucapião extraordinária não requer a comprovação de boa-fé ou título de propriedade, tornando-se uma opção viável para casos onde não existem documentos formais que comprovem a aquisição inicial do imóvel.
Usucapião Ordinária
A usucapião ordinária exige um período de posse de 10 anos e depende da existência de um título de transferência e da boa-fé, como estipula o artigo 1.242 do Código Civil.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Este período é reduzido para cinco anos no caso de o imóvel ter sido adquirido onerosamente e o registro da propriedade anterior já ter sido realizado, mesmo que apresente vícios que impedem a sua validação.
Essencialmente, a usucapião ordinária é aplicada quando há um esforço de aquisição legítima, mas onde documentos são insuficientes ou legalmente inapropriados.
Usucapião Especial Urbana
Destinada a regularizar a moradia urbana, a usucapião especial urbana é prevista pelo artigo 1.240 do Código Civil e pela Constituição Federal em seu artigo 183.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Requer que o indivíduo possua de forma ininterrupta e sem oposição um imóvel urbano de até 250 metros quadrados por cinco anos. É necessário que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel e que utilize o bem para sua moradia ou de sua família.
Este tipo de usucapião é particularmente importante para a política urbana, pois facilita a legalização de residências em áreas urbanas densamente povoadas.
Usucapião Especial Rural
De acordo com o artigo 191 da Constituição Federal e regulamentado pelo Estatuto da Terra, a usucapião especial rural permite que indivíduos que possuam de forma mansa e pacífica, sem oposição, uma área rural de até 50 hectares, utilizem-na produtivamente por si ou por sua família por cinco anos ininterruptos.
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Além disso, não devem possuir outro imóvel rural ou urbano. Este tipo de usucapião visa promover a reforma agrária e melhorar a distribuição de terras, apoiando agricultores que não possuem documentação formal da terra que cultivam.
Usucapião de Abandono de Lar
Instituída pelo Código Civil no artigo 1.240-A, esta modalidade de usucapião permite que um cônjuge adquira integralmente a propriedade do imóvel comum se o outro cônjuge abandonou o lar por dois anos consecutivos.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Este tipo de usucapião foi criado para proteger o cônjuge que permanece no imóvel e continua a cuidar da família, assegurando seus direitos de propriedade na ausência do outro.
Procedimentos para Requerer Usucapião
Independentemente do tipo, o processo de usucapião geralmente começa com a reunião de provas que confirmem a posse como declarações de testemunhas, fotos, recibos de melhorias e pagamentos de impostos.
O requerente deve então entrar com uma ação de usucapião na justiça ou optar pelo procedimento extrajudicial por meio do cartório de registro de imóveis, com a assistência de um advogado.
Conclusão
Os diferentes tipos de usucapião refletem a diversidade de situações sociais e econômicas em que os direitos de propriedade podem ser questionados ou necessitados de regularização.
Para aqueles que se encontram em situações onde a propriedade de um imóvel não é claramente definida, compreender essas nuances legais é crucial para garantir a segurança de seus direitos de propriedade através de processos legais apropriados.
É importante lembrar que as informações aqui apresentadas não substituem a orientação jurídica personalizada, e para obter informações mais detalhadas sobre o assunto tratado neste artigo, é aconselhável consultar um advogado especialista.
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