A usucapião é um instituto jurídico que possibilita a aquisição da propriedade de bens imóveis por meio da posse prolongada e qualificada.
Este mecanismo é fundamentado em princípios de função social da propriedade e estabilidade das relações sociais.
Diferentes tipos de usucapião atendem a circunstâncias específicas, cada um com seus requisitos particulares. A orientação de um advogado especializado é crucial para identificar o tipo correto de usucapião, analisar a documentação envolvida, conduzir os trâmites legais necessários e assegurar o sucesso do processo.
Abaixo, discutimos os principais tipos de usucapião.
Usucapião Extraordinária
Esta modalidade é aplicável quando a posse do imóvel ocorre por um período ininterrupto de 15 anos, sem que o proprietário tome qualquer ação legal para reavê-la.
A previsão desta modalidade de usucapião está no Art. 1.238 do Código Civil:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O possuidor não necessita ter boa-fé ou título de propriedade.
No entanto, a presença de um advogado é essencial para garantir que todas as provas de posse sejam adequadamente documentadas e para lidar com possíveis contestações.
Além do mais, somente o advogado poderá dar entrada no processo de usucapião.
Usucapião Ordinária
Requer a posse do imóvel por um período de 10 anos, com a necessidade de boa-fé e justo título.
Prevista também no Código Civil:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Usucapião Especial Urbana
Para imóveis urbanos com área de até 250 metros quadrados, a usucapião especial urbana pode ser solicitada após cinco anos de posse ininterrupta, sem oposição, onde o imóvel seja utilizado para moradia própria ou de sua família.
Diz-se especial por ser de prazo reduzido, 5 anos, e está prevista diretamente na Constituição Federal:
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Ainda, o Código Civil também retrata esta modalidade:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião Coletiva
Esta forma de usucapião aplica-se a áreas urbanas ocupadas por população de baixa renda para moradia, por cinco anos ininterruptos, sem contestação, e onde não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor individualmente.
Sua origem está na Lei Diretrizes Gerais da Política Urbana (Lei 10.257/01):
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Aqui, a orientação jurídica é vital para organizar coletivamente os documentos e representar os interesses de múltiplos ocupantes em juízo, ainda, a Lei dispõe inúmeros outros requisitos e condições que tornam a mais difícil das usucapiões.
Usucapião Especial Rural
Destinada a propriedades rurais com área de até 50 hectares, ocupadas por cinco anos ininterruptos, utilizadas para moradia ou produtividade, sem contestação.
Igual a usucapião especial urbana, também está prevista na CF e no CC, respectivamente nos seguintes artigos:
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
A assessoria de um advogado é indispensável para a preparação do laudo agronômico e do plano de exploração adequado, documentos essenciais para a comprovação dos requisitos legais.
Usucapião Familiar
Este tipo foi introduzido por uma reforma no Código Civil em 2011 e permite que um cônjuge adquira a propriedade integral de um imóvel de até 250 metros quadrados, utilizado como residência da família, após o abandono do lar pelo outro cônjuge por dois anos consecutivos.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
A assistência de um advogado é fundamental para lidar com as nuances familiares e matrimoniais envolvidas, pois muitos dos casos pode envolver questões como divórcio e partilha de bens, além da documentação necessária.
Importante deixar explicado, que o abandono deve ser em todos os aspectos, por exemplo, se o cônjuge que supostamente abandonou continuar pagando e provindo financeiramente o imóvel, a tese de abandono torna-se muito mais frágil.
Conclusão
Cada tipo de usucapião tem seus critérios específicos, que podem ser complexos e difíceis de navegar sem a orientação adequada. A contratação de um advogado não apenas facilita o processo, mas também maximiza as chances de um resultado favorável.
Desde a análise inicial da documentação até a representação em cartório e em juízo, o advogado é um recurso indispensável que garante que todos os procedimentos sejam seguidos corretamente e que os direitos do possuidor sejam plenamente defendidos.
Recomenda-se sempre a consulta de advogados especializados para assegurar o cumprimento das obrigações legais e a proteção dos direitos imobiliários.
Dessa forma, nossa equipe está pronta para oferecer consultoria e assessoria de alta qualidade a clientes em todo o território brasileiro. Para entrar em contato, basta nos enviar uma mensagem pelo What'sApp e dialogar com um de nossos especialistas em direito imobiliário.
Além disso, se você tiver dúvidas sobre outros temas jurídicos, convidamos você a visitar nosso Blog Jurídico, onde tratamos de uma ampla variedade de assuntos relacionados ao direito.
Comprometemo-nos a fornecer informações e insights relevantes para auxiliar em suas dúvidas e necessidades jurídicas.