O Que Significa “Os Débitos Tributários São Sub-Rogados no Valor da Arrematação”?

A sub-rogação dos débitos tributários no valor da arrematação é um princípio essencial no contexto dos leilões de imóvel. 

Esse mecanismo pode indicar que os tributos, como o IPTU, serão quitados com o valor arrecadado na arrematação, evitando que o novo proprietário herde dívidas anteriores do imóvel. 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou esse entendimento, protegendo arrematantes contra cobranças indevidas. 

Neste artigo, exploramos como essa regra funciona, suas implicações jurídicas e o impacto da recente decisão do STJ na segurança e atratividade dos leilões judiciais.

Entenda mais sobre o Débitos Tributários São Sub-Rogados no Valor da Arrematação.

O que é sub-rogação dos débitos tributários no valor da arrematação?

A sub-rogação dos débitos tributários nasce no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN). 

Ele estabelece que, em casos de leilões judiciais, os tributos incidentes sobre o imóvel, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), são quitados com o valor da arrematação. 

Artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN):

" Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

        Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço."

O arrematante é responsável pelo pagamento do IPTU do imóvel leiloado?

Uma das grandes preocupações de quem participa de leilões é a possível obrigação de arcar com débitos anteriores do imóvel, especialmente o IPTU. 

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que o arrematante não pode ser responsabilizado por esses débitos. 

Em decisão recente, a Corte estabeleceu que a sub-rogação ocorre no valor da arrematação, e não no adquirente, pois este não é o sujeito passivo do tributo. 

Em 9 de outubro de 2024, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 1.914.902/SP sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese:

"Diante do disposto no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação."

O STJ, ao analisar a responsabilidade do arrematante pelos débitos tributários, firmou entendimento de que a obrigação pelo pagamento do IPTU recai sobre o antigo proprietário até o momento da arrematação. 

Esse posicionamento impede que municípios exijam o pagamento do IPTU do novo adquirente, reforçando o princípio da sub-rogação e evitando injustiças fiscais contra aqueles que participam de arrematações públicas.

O que acontece se o valor da arrematação for inferior aos débitos tributários?

Caso o valor da arrematação seja inferior ao montante total dos débitos tributários, a dívida remanescente não pode ser repassada ao arrematante. 

Conforme a jurisprudência do STJ, eventuais débitos não cobertos pelo valor arrecadado no leilão permanecem sob responsabilidade do antigo proprietário ou da massa falida, nos casos de execução coletiva. 

Dessa forma, o novo adquirente tem a garantia de que não será cobrado por tributos anteriores à arrematação, independentemente do valor pago pelo imóvel. 

A decisão do STJ impacta todos os tipos de leilões?

O entendimento do STJ sobre a sub-rogação dos débitos tributários no valor da arrematação se aplica, principalmente, aos leilões judiciais. 

Nos leilões extrajudiciais, como aqueles promovidos por instituições financeiras para recuperação de crédito, pode haver regras distintas, dependendo do contrato e do edital do leilão. 

Nesses casos, é essencial que o arrematante verifique previamente a existência de dívidas tributárias e a forma como serão tratadas. 

Para leilões judiciais, no entanto, a regra é clara: o arrematante não pode ser responsabilizado por débitos anteriores do imóvel.

É importante lembrar que as informações aqui apresentadas não substituem a orientação jurídica personalizada, e para obter informações mais detalhadas sobre o assunto tratado neste artigo, é aconselhável consultar um advogado especialista. 

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