O Que é Uma Locação Built To Suit?

A locação built to suit é um modelo contratual inovador que vem ganhando espaço no mercado imobiliário. 

Baseado na personalização do imóvel para atender às necessidades específicas do locatário, esse tipo de contrato é amplamente utilizado por empresas que necessitam de instalações feitas sob medida para suas operações. 

Apesar de sua popularidade crescente, a legislação brasileira não possui uma regulamentação específica para o contrato built to suit, o que o caracteriza como um contrato atípico. 

Neste artigo, explicaremos os principais aspectos jurídicos e funcionais desse tipo de locação, destacando sua aplicabilidade e peculiaridades.

Entenda mais sobre essa forma de locação.

O que caracteriza o contrato built to suit?

O contrato built to suit, traduzido como "construído para servir", é uma modalidade de locação em que o imóvel é projetado e construído para atender às necessidades específicas do locatário. 

Nesse arranjo, o proprietário do imóvel (locador) investe na construção ou adaptação da propriedade com base nas exigências do locatário. 

O contrato garante que, ao final do período de locação, o imóvel retorne ao locador, mas com adaptações que valorizam a propriedade. 

Essa personalização é especialmente útil para empresas que necessitam de instalações especializadas, como indústrias, supermercados ou escritórios corporativos.

Por que o contrato built to suit é considerado atípico?

O contrato built to suit é considerado atípico porque não está expressamente previsto no Código Civil Brasileiro. 

Sua natureza é regida pelo princípio da liberdade contratual, previsto no artigo 421 do Código Civil, que permite às partes estipularem cláusulas conforme suas necessidades, desde que respeitem a ordem pública e os bons costumes. 

Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Por isso, apesar de sua atipicidade, aplica-se a ele os princípios gerais de direito contratual, como boa-fé e equilíbrio entre as partes. 

Como funciona a locação built to suit na prática?

No built to suit, o locador assume o papel de investidor, financiando as obras de construção ou adaptação do imóvel conforme as exigências do locatário. 

Após a entrega do imóvel, o locatário paga um aluguel que, geralmente, inclui uma parcela referente ao investimento feito pelo locador. 

Esse contrato é de longo prazo, visando garantir a amortização do investimento. 

Por exemplo, uma indústria petroquímica pode exigir uma planta adaptada às suas operações específicas, e o contrato será estruturado para cobrir os custos da construção e manter a viabilidade do negócio para ambas as partes.

Quais os benefícios do contrato built to suit?

O contrato built to suit oferece benefícios tanto para o locador quanto para o locatário. 

Para o locador, representa uma oportunidade de valorização do imóvel com o financiamento das adaptações realizadas. 

Já o locatário evita o investimento inicial em construção ou reforma, podendo concentrar seus recursos na operação do negócio. 

Além disso, a personalização do imóvel garante maior eficiência operacional. Outro benefício é o compromisso de longo prazo, que proporciona estabilidade para ambas as partes e reduz os riscos de vacância.

Quais cuidados jurídicos devem ser tomados nesse tipo de contrato?

Embora o contrato built to suit proporcione flexibilidade, é essencial tomar cuidados jurídicos para evitar litígios. 

O contrato deve especificar claramente as responsabilidades de cada parte, incluindo a execução das obras, prazos, custos e critérios de rescisão. 

Além disso, é importante detalhar as condições para a devolução do imóvel ao final do contrato. 

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) pode ser aplicada subsidiariamente, especialmente no que diz respeito à proteção dos direitos do locador e locatário. A assessoria jurídica especializada é indispensável para garantir que o contrato seja equilibrado e juridicamente seguro.

Como o built to suit está regulamentado no Brasil?

Apesar de não haver uma legislação específica sobre o contrato built to suit, a Lei nº 12.744/2012 incluiu a previsão desse modelo contratual na Lei do Inquilinato, ao regulamentar a possibilidade de cláusulas diferenciadas. 

Essa atualização legal reforçou a segurança jurídica para as partes, permitindo que cláusulas como renúncia ao direito de revisão do aluguel fossem incluídas. 

Ainda assim, a ausência de normas específicas exige atenção redobrada no momento da redação do contrato, para assegurar que todos os aspectos da relação jurídica estejam devidamente protegidos.

Solução ou entraves à locação?

O contrato built to suit representa uma solução eficiente e moderna no mercado imobiliário, permitindo a personalização de imóveis conforme as necessidades do locatário. 

Embora sua regulamentação no Brasil ainda seja limitada, a flexibilidade contratual oferece vantagens significativas para ambas as partes. Entender o funcionamento e os aspectos jurídicos desse modelo é fundamental para garantir um acordo justo e vantajoso.

É importante lembrar que as informações aqui apresentadas não substituem a orientação jurídica personalizada, e para obter informações mais detalhadas sobre o assunto tratado neste artigo, é aconselhável consultar um advogado especialista. 

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