A cláusula penal é uma disposição contratual que estabelece uma penalidade para a parte que não cumprir suas obrigações contratuais.
Essa cláusula tem como objetivo principal desincentivar o descumprimento do contrato, garantindo assim o cumprimento das obrigações acordadas entre as partes.
A penalidade pode ser pecuniária (multa) ou, em alguns casos, pode prever outras consequências, como a rescisão contratual ou a perda de direitos adquiridos.
Conceito de Cláusula Penal
A cláusula penal é um mecanismo jurídico utilizado para prever as consequências do inadimplemento das obrigações contratuais.
Trata-se de uma estipulação acessória ao contrato principal, na qual as partes convencionam previamente o valor da multa ou outra penalidade a ser aplicada no caso de descumprimento contratual.
De acordo com o artigo 408 do Código Civil Brasileiro, “incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que culposamente deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora”.
Essa cláusula tem dupla função: compensatória e coercitiva. A função compensatória visa indenizar a parte prejudicada pelo descumprimento do contrato, enquanto a função coercitiva busca pressionar o devedor a cumprir suas obrigações.
É importante que a cláusula penal seja estipulada de forma clara e precisa no contrato, para evitar interpretações dúbias e litígios futuros.
Exemplo de Cláusula Penal em Contrato Imobiliário
Nos contratos imobiliários, a cláusula penal é amplamente utilizada para garantir o cumprimento das obrigações pelas partes envolvidas.
Por exemplo, em um contrato de compra e venda de imóvel, pode-se prever uma cláusula penal que estipule uma multa para o caso de atraso no pagamento das parcelas pelo comprador.
Da mesma forma, pode-se estipular uma penalidade para o vendedor que não entregar o imóvel no prazo acordado.
Um exemplo prático seria um contrato de compra de um imóvel na planta. Suponha que o comprador concorde em pagar o valor total do imóvel em parcelas mensais.
O contrato pode prever que, em caso de atraso no pagamento de qualquer parcela, o comprador deverá pagar uma multa de 2% sobre o valor da parcela em atraso, além de juros moratórios.
Abusividade da Cláusula Penal
Apesar da importância da cláusula penal para garantir o cumprimento dos contratos, é necessário que seu valor seja razoável e proporcional ao dano causado pelo inadimplemento.
Cláusulas penais que estipulam penalidades excessivamente altas podem ser consideradas abusivas e, portanto, nulas.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem jurisprudência consolidada no sentido de que cláusulas penais que estipulam multas superiores a 10% do valor do contrato são abusivas.
Em um caso específico envolvendo a compra de imóvel na planta, o STJ decidiu que uma cláusula penal que previa multa de 20% sobre o valor total do contrato era desproporcional e, portanto, abusiva.
Jurisprudência do STJ
Um exemplo emblemático é o REsp 1.079.883/DF, julgado pelo STJ, no qual foi decidido que a cláusula penal estipulada em 20% do valor do contrato, em um contrato de compra e venda de imóvel na planta, era abusiva.
O Tribunal entendeu que o percentual de 20% era excessivo e desproporcional, causando onerosidade excessiva ao comprador.
A decisão destacou que uma multa superior a 10% do valor do contrato deve ser considerada abusiva, alinhando-se ao princípio da função social do contrato e à boa-fé objetiva.
Hipóteses de Cláusula Penal
A cláusula penal pode ser estipulada para diversas hipóteses de descumprimento contratual, tais como:
Atraso no pagamento: Multa aplicada ao devedor em caso de atraso no pagamento das parcelas do contrato.
Descumprimento de prazos: Penalidade aplicada ao vendedor que não entrega o imóvel no prazo estipulado.
Inexecução parcial da obrigação: Multa aplicada pela execução parcial da obrigação principal.
Violação de cláusulas específicas: Penalidades aplicadas por violação de cláusulas específicas do contrato, como cláusulas de exclusividade ou confidencialidade.
Considerações Finais
A cláusula penal é um importante instrumento contratual que visa assegurar o cumprimento das obrigações pactuadas entre as partes.
Sua utilização deve ser feita de forma equilibrada e proporcional, para evitar abusividades e litígios desnecessários.
É fundamental que a estipulação da penalidade seja clara e precisa, de modo a garantir segurança jurídica às partes.
Para garantir que a cláusula penal esteja de acordo com os princípios legais e não seja considerada abusiva, é recomendável que as partes consultem um advogado especializado na elaboração e revisão dos contratos.
Isso é particularmente importante em contratos complexos e de grande valor, como os contratos imobiliários.
A jurisprudência do STJ serve como importante guia para a fixação de cláusulas penais, evitando estipulações excessivas que possam prejudicar uma das partes contratantes.
Em suma, a cláusula penal deve ser utilizada de forma justa e equilibrada, cumprindo sua função de garantir o cumprimento das obrigações contratuais e compensar a parte prejudicada pelo inadimplemento.
É importante lembrar que as informações aqui apresentadas não substituem a orientação jurídica personalizada, e para obter informações mais detalhadas sobre o assunto tratado neste artigo, é aconselhável consultar um advogado especialista.
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